Wohnungskündigung: Kündigung wegen Eigenbedarf – was kann ich tun?

Wohnung gekündigt

27 Jul 2017 Kategorien: Allgemein

Der Weg zum Briefkasten ist eigentlich kein großes Ding, wenn man aber mit unerwarteter Post vom Vermieter überrascht wird und eine Eigenbedarfskündigung in den Händen hält, ist der Schrecken groß. Abgesehen von der Tatsache, dass viele Mieter überhaupt nicht wissen, dass diese Art der Wohnungskündigung einen korrekten Kündigungsgrund darstellt, ist die Unsicherheit erst einmal groß.

Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf – darf der Vermieter das?

Leider darf ein Vermieter solch eine Form der Kündigung aussprechen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch unter § 573 Punkt 2 ist die Eigenbedarfskündigung als ordentlicher Kündigungsgrund aufgeführt, wenn der Wohnraum von Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts benötigt wird.

Rechtlich gesehen ist die Frage somit klar mit “Ja” zu beantworten. Allerdings gelten auch bei solchen Kündigungen gewisse Fristen. Zusätzlich kann man sich unterschiedlicher Rechtsmittel bedienen. Und Kündigungen sind meist mangelhaft und rechtsunwirksam verfasst. Wenn beispielsweise ein Grund für die Wohnungskündigung fehlt, ist diese unwirksam und gilt als nicht ausgesprochen.

Um derartige Probleme künftig zu vermeiden, kann in Mietverträgen eine zusätzliche Klausel aufgenommen werden, welche die Kündigung wegen Eigenbedarf grundsätzlich ausschließt. So sind Mieter auf der sicheren Seite. Dieser Kündigungsschutz überträgt sich im Übrigen auch beim Eigentümerwechsel, denn im Normalfall bleiben die alten Verträge bestehen.

Keine Panik, erst einmal durchatmen

Leichter gesagt als getan, immerhin geht es hier um das Dach über dem Kopf. Aber überreagiertes Handeln bringt den Mieter meist nicht an das gewünschte Ziel.

Zunächst sollte die Kündigung genau durchgelesen und auf Vollständigkeit und Korrektheit überprüft werden. Dafür muss der Mieter kein Jurastudium absolviert haben, denn Indizien, die für eine rechtsunwirksame Wohnungskündigung sprechen sind:

  • Eine Kündigung ohne angegebenen Grund.
  • Oder, wenn die Begründung zu oberflächig erfolgt (beispielsweise nur “Grund: Eigenbedarf.”). Der Vermieter muss einen ausführlichen Bedarf in der Kündigung darstellen, damit der Mieter diesen prüfen kann!
  • Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen.
  • Auch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss die gesetzliche Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten eingehalten werden. Sollte das Mieterverhältnis schon länger als fünf Jahre bestehen, ist die Kündigungsfrist ein halbes Jahr. Ab dem achten Mietjahr ganze neun Monate.
  • Die Kündigung muss vom Vermieter unterschrieben sein.

Sollte einer oder mehrere dieser Punkte zutreffen, ist die Wohnungskündigung unwirksam. Und das bedeutet für den Mieter, dass er diese nicht beachten muss, geschweige denn darauf reagieren.

Warnung vor vorgetäuschtem Eigenbedarf: Die vereinfachten Regelungen für Kündigungen wegen Eigenbedarf nutzen leider auch viele Vermieter schamlos aus, um beispielsweise unliebsame Mieter loszuwerden oder Mieterhöhungen an der Mietpreisbremse vorbei durchzusetzen. Sollte sich herausstellen, dass der Vermieter den oben genannten § 573 BGB nutzt, dahinter aber andere Absichten stecken

  • ist die Kündigung zum einen unwirksam und der Mieter kann in der Wohnung verbleiben,
  • zum anderen können möglicherweise Schadensersatzansprüche gestellt werden (siehe Urteil Az.: VIII ZR 99/14 des Bundesgerichtshofes).

Fehlerfreie Kündigung wegen Eigenbedarf?

Sollte mit der Wohnungskündigung im Auge des Mieters alles in Ordnung sein, hilft der Weg zum Mieterverein oder Rechtsanwalt. Dort kann geprüft werden, ob beispielsweise ein Widerspruch eingelegt oder eine Schutzklage erhoben wird. Im Gegensatz zu Privatpersonen, welche die Mieter meistens sind, kann ein Rechtsanwalt vorgetäuschten Eigenbedarf meist widerlegen und die Eigenbedarfskündigung somit unwirksam machen. Sofern der Vermieter seine Begründung belegen kann, sieht es natürlich leider nicht sehr erfolgsversprechend für den Mieter aus, denn dann existiert keine Handhabung gegen die Kündigung. Allerdings muss dies in jedem Fall individuell geprüft werden.

Auch wenn es mehrere Mietparteien gibt, muss sich der Vermieter an keine gesetzlichen Vorgaben halten, er kann frei entscheiden, welche Wohnung er für eine Eigenbedarfskündigung auswählt und muss sich nicht an gewisse Vorgaben halten.

Tipp: Es gibt jedoch Ausnahmen, bei deren Zutreffen das Mietverhältnis doch noch auf eine bestimmte Zeit fortgesetzt werden: wenn einer der folgenden Härtefälle beim Mieter oder Mitbewohner zutreffen.

Hierzu zählen unter anderem:

  • Schwangerschaft
  • schwere Krankheit
  • Suizidgefahr
  • hohes Alter

Unterstützung vom Vermieter einfordern

Wenn ein Wohnungswechsel unvermeidlich ist, sollten Mieter ihren alten Vermieter um Hilfe bitten. Viele sind nicht nur im Besitz einer einzigen Mietwohnung und müssen daher Alternativwohnungen anbieten, wenn es dem Mieter und dem Vermieter ohne große Abstriche zumutbar ist. Sollte diese Möglichkeit bestehen, wird der Vermieter meist auch selbst solch ein Angebot machen, alleine schon um sich dem Vorwurf zu entziehen, eine Eigenbedarfskündigung missbräuchlich ausgesprochen zu haben.

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